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巩政[2018]

巩政〔2018〕19号巩义市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见

来源: 市政府办 发布时间: 2018-12-29 点击数: 字体: 【打印本稿】 【关闭本页】

各产业集聚区管委会,巩东新区管委会,各镇人民政府,各街道办事处,市人民政府各部门,各有关单位:

为妥善解决当前我市国有建设用地上不动产登记工作有关问题,进一步维护群众合法权益,化解社会矛盾,结合实际情况,现就国有建设用地上不动产登记工作遇到的相关问题提出如下处理意见:

一、处理原则

(一)尊重历史,实事求是。从维护群众合法权益的角度出发,积极寻求妥善处理办法,切实把人民群众利益放在首位,努力化解社会矛盾,有效推进社会和谐。

(二)稳定连续,方便群众。已经依法享有的不动产权利,包括统一登记前的土地使用权证书和房屋所有权证书,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

(三)依法依规,提高效率。遵循依法登记的原则,不得借处理历史遗留问题将违法行为合法化。各有关部门要密切配合,细化工作方案,简化办事程序,提高工作效率。

(四)先期办理,证缴分离。开发建设单位存在越界超占国有建设用地、欠缴规费和土地价款等行为的,有关单位要督促其限期纠正并依法进行处理。在保留追缴权和处理权的同时,不影响购房者对房屋交易和不动产登记手续的办理。

二、处理范围

全市国有建设用地上建成的各类房屋等建(构)筑物,在办理房屋交易和不动产登记中存在的历史遗留问题。

经审核,凡土地权属清晰、符合城市规划要求、房屋质量合格、房屋产权来源清晰的,均属本意见处理的范围。凡不能提供房屋权属来源证明的、经认定影响城市规划的、被列入拆迁范围的以及集体土地上的房屋等建(构)筑物,均不属于本意见处理的范围。

三、申请主体

(一)原开发建设单位存在的由开发建设单位提出申请。

(二)原开发建设单位不存在的,按以下方式办理。

1. 原房地产开发企业已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的,可以由镇(街道)牵头,购房者或业主代表、业主委员会申请办理相关手续。

2. 政府机关、事业单位、国有企业自行开发建设或利用自有土地与其他单位联建的由原单位申请,原单位不存在的,由承继单位或主管单位申请。

3. 由两个或两个以上单位合作开发建设的房地产,合作一方或者多方已被吊销营业执照或者已被注销且无承继单位的,可以由剩余合作方申请。

4. 由于其他原因确实无法确定申请主体的,由房地产项目所在地镇(街道)提出申请。

四、土地遗留问题的处理

(一)经查询无土地登记信息的问题处理

1. 申请人能提供或者不动产登记机构能查询到土地权属来源文件的,按照权属来源文件批准的内容进行登记。确需进行权籍调查的,由不动产登记机构组织权籍调查并按照权籍调查结果和权属来源文件批准的内容进行登记。权属来源文件没有载明批准用途的,按实际用途进行登记。

2. 申请人无法提供且不动产登记机构经查询无土地权属来源文件的,市国土资源管理部门进行权籍调查后按国有划拨建设用地登记。

(二)房屋和土地已经分别登记的问题处理

1. 房屋所在楼幢超越边界的宗地为同一权利人,房屋已经办理过初始登记的,可以办理首次转移登记。登记时按房屋主体所在宗地落宗。

2. 房屋已办理所有权初始登记但越界超占、占压其他权利人土地的,按以下原则办理:

(1)占压其他权利人土地,建设单位与土地权利人有合同约定的,由建设单位提供相关证明材料。

(2)占压其他权利人土地,建设单位与土地权利人无合同约定的,可由土地权利人出具知悉权利被侵占并同意维持现状的说明。

(3)被占压土地的权利人被注销且无承继单位,房屋系已办理房屋所有权初始登记、且购房人与开发建设单位签订的《商品房买卖合同》已经备案的,按照“先期办理,证缴分离”原则登记。市国土资源管理部门按前述相关要求确认土地权属后按国有划拨建设用地登记,登记时按房屋未越界部分所在宗地落宗。越界超占土地若属占压道路、绿地、河道、高压走廊情况,已经过规划部门规划核实的,可办理不动产登记,登记时以房屋未越界部分落宗。无规划部门核实的,由城市管理部门依法处理并出具处理意见,不动产登记机构依据处理意见办理。

(4)房屋和土地权利主体不一致的,以房屋所有权人作为不动产权利主体进行登记。

(三)房屋已登记但土地未登记的问题处理

1. 用地手续及相关税费齐全但未进行土地登记的,以房屋所有权人作为权利主体登记不动产权利。

2. 有用地手续但因未缴纳相关税费而未进行土地登记的,由职能部门追缴相关税费,但不得影响房屋所有权人的不动产登记。

3. 土地无任何手续的,按照前述相关要求确认土地权属,由职能部门追缴相关税费。

4. 市国土资源管理部门负责对权籍调查费用进行测算,经市政府批准后追加或安排市国土资源管理部门年度部门预算;市财政部门根据市国土资源管理部门的拨款申请预拨部分权籍调查费用,待权籍调查工作结束后据实结算。

五、规划和建设手续遗留问题的处理

(一)违反建设工程规划许可证规定建设情况,相关职能部门已对建设工程规划许可证证载权利人依法处理,并未明确要求拆除等强制性整改措施的,按照现状办理交易和不动产登记。未经执法部门处理的,不予办理不动产登记。

(二)2010年12月1日《河南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》施行前取得建设工程规划许可证的项目不再进行规划核实。2010年12月1日后取得建设工程规划许可证的项目,经规划核实后,办理竣工验收备案。

(三)2014年10月1日前建成并投入使用,已取得土地和规划手续,有施工许可证或开工报告,已经竣工验收,但因历史原因无法进行竣工验收备案的房屋:

建设单位委托具有相应资质的房屋安全鉴定机构对房屋安全状况进行鉴定,符合安全使用条件的,建设单位可以持房屋安全鉴定报告,向不动产登记机构申请办理登记。相关鉴定检测机构对出具的结论负责,并承担相应法律责任。

(四)2014年10月1日前建成并投入使用,已取得土地和规划手续,有施工许可证或开工报告,但因历史原因无法进行竣工验收的房屋:

建设单位组织五大责任主体进行验收,同时委托具有相应资质的房屋安全鉴定机构对房屋进行鉴定,建设单位提交五大责任主体验收合格证明和房屋安全鉴定报告,向不动产登记机构申请办理登记。

不能提供五大责任主体验收合格证明的,建设单位委托具有相应资质的质量检测机构和房屋安全鉴定机构对房屋进行鉴定,提交质量检测合格证明和房屋安全鉴定报告,向不动产登记机构申请办理登记。

相关鉴定检测机构对出具的结论负责,并承担相应法律责任。

(五)2014年10月1日前建成并投入使用,已取得土地和规划手续,因历史原因没有办理施工许可证或开工报告的房屋:

建设单位应当委托具有相应资质的质量检测机构和房屋安全鉴定机构对房屋质量和安全状况进行鉴定,符合质量安全使用条件的,建设单位持质量检测合格证明和房屋安全鉴定报告,向不动产登记机构申请登记。相关鉴定检测机构对出具的结论负责,并承担相应法律责任。

六、未登记的政策性住房遗留问题的处理

(一)在本市市区范围内国有土地上建成的产权无争议的房屋的问题处理

1. 凡经市发展改革(原计划委员会)、建设、规划部门批准,各单位在市区内国有划拨自用土地上,采用职工集资方式建造的住房,没有办理房屋权属登记的,均由建设单位牵头凭相关资料和手续到市不动产登记机构申请不动产首次登记。

2. 首次登记后,建设单位和购房人需向市住房保障和房产管理(房改)部门提供房屋出售等相关资料,提出公有住房出售申请;非本单位职工购房的要明确其是否以市场价购买。市住房保障和房产管理(房改)部门予以办理审批及交易核准后,不动产登记机构办理不动产转移登记。

3. 上述国有土地上建成的房屋按照国有划拨建设用地办理划拨性质的不动产权证书。购房人自愿缴纳土地价款的,可办理出让性质的不动产权证书。土地价款缴纳标准按照《巩义市人民政府关于印发巩义市政策性住房上市交易暂行规定的通知》(巩政文〔2017〕7号)执行。

4. 建设单位已办理不动产首次登记但未分割到户的,由建设单位提出申请,相关手续齐全的直接办理变更登记分割到户;相关手续不齐全的,由建设单位补办后予以办理。

同一幢楼部分住房已办理变更登记分割到户,其他住房由建设单位统一提出申请,办理变更登记分割到户。

5. 经市住房保障和房产管理(房改)部门批准单位集资建设的经济适用住房,按照上述规定办理不动产首次登记,并注明经济适用住房。

6. 上述政策性住房办理不动产登记后,可依法上市交易。

(二)经济适用住房项目配建商业部分的问题处理

1. 经济适用住房项目配建商业用房的,办理用地手续时,由规划部门依据政府批准的控制性详细规划明确规划指标及商业用房配建比,市国土资源管理部门按照宗地规划指标及商业用房配建比评估商业用房相应分摊土地的商业价格全额计收土地出让金。

2. 已有用地手续的,在首登环节或首次转移登记环节前,商业用房未完善商业用地手续已办理建设工程规划许可证的,规划部门依据核发的建设工程规划许可证出具商业用房配建比情况说明,未办理建设工程规划许可证的,按照房屋测绘面积确定商业用房配建比。市国土资源管理部门委托具有相应资质的评估机构,以规划部门核发《建设工程规划许可证》时间为评估基准日,评估商业用房相应分摊土地的商业价格全额计收,商业用房有偿使用年期自土地证登记时间起算。

3. 经济适用住房项目配建的商业用房,购房人已取得不动产权证书或房屋所有权证书,但未完善商业用地手续的,权利人再次申请转移登记,补缴土地出让金的缴纳标准为商服用地土地基准地价的5%。

(三)超面积问题处理

家庭拥有多套政策性住房,若其中一套或多套合并计算面积达到控制面积标准的,其余成套住宅原则上应退回原产权单位;若因客观原因无法退回原产权单位的,经产权单位同意,由产权单位纪检部门盖章,本着自愿原则,超出控制面积标准的部分按处理该业务时本市上年度市区内存量房交易平均价格的20%补交超面积差价款。

七、补缴土地价款

开发建设单位或购房人申请办理出让性质的不动产权证书,需补缴土地价款的,按下列标准执行。

(一)开发建设单位补缴土地价款的项目

1. 1987年1月1日(不含1月1日)前已建成的房地产,不再补缴土地价款。

2. 1987年1月1日至1999年1月1日(不含1月1日)期间已建成的房地产,补缴土地价款按照出让价减去划拨价收取。

3. 1999年1月1日之后已建成的房地产,补缴土地出让金按照出让价全额收取;国有划拨建设用地上已建成的房地产,补缴土地价款按照出让价减去划拨价收取。

4. 市住建部门对房地产建成竣工日期进行认定,作为土地使用权起始年期和土地价款评估基准日。

5. 市规划部门依据房管部门和国土部门对房屋和土地测绘成果,对房地产项目的现状规划指标予以认定。

6. 市国土资源管理部门根据房地产建成竣工日期、规划指标和现状房屋测绘面积委托土地评估机构进行土地评估,核定补缴土地价款金额,并向开发建设单位开具缴款通知书,票据内容为“补缴的土地价款(土地出让金)”。

7. 建成竣工日期在2003年1月1日之前的,由建设单位提供当时售价情况(建设单位已经不存在的,由辖区镇、街道提供),将2003年公布的基准地价向前逐年下浮5%作为评估依据进行土地评估,最多下浮不超过40%。

(二)购房人缴纳土地价款的项目

市国土资源管理部门负责定期将最新的土地基准地价及相关数据提供给市住房保障部门,由市住房保障部门负责土地价款的计算和计费凭证的开具工作,票据的内容为“补缴的土地价款(土地出让金)”,不动产登记机构依据缴款人所持票据办理出让性质的不动产权证书。

房屋等建(构)筑物所占用的土地为划拨土地的,上市交易时需要补缴相应的土地出让价款。土地出让价款补缴的方法和标准参照巩政文〔2017〕7号相关内容。房屋属于政策性住房的,按照巩政文〔2017〕7号办理。

(三)个人独院(独立)住宅交易的项目

个人独院(独立)住宅交易涉及划拨土地使用权转让的项目,由市房管中心按住宅用地级别对应现行基准地价的40%直接核算土地出让金,并开具缴款通知书,票据内容为“补缴的土地价款(土地出让金)”。

(四)委托评估费用

市国土资源管理部门负责对土地评估费用进行测算,经市政府批准后追加或安排市国土资源管理部门年度部门预算;市财政局根据市国土资源管理部门的拨款申请预拨部分土地评估费用,待土地评估工作结束后据实结算。

八、税费问题的处理

1. 因历史原因造成的土地使用权人与建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等文件记载的主体不一致的,应根据土地使用权人确定统一的纳税主体。

2. 税务机关根据纳税主体提供的资料收取税费,税费征缴标准执行现行税收政策,计税价格不得低于成本价。

3. 购房人缴纳契税后依法办理不动产转移登记。

九、其他

对本意见未涉及到的历史遗留问题,本着尊重历史、利于稳定、便民利民的原则,由相关部门妥善研究解决,归纳梳理,总结经验,适时出台补充意见。

本意见自发布之日起施行,有效期至2020年12月31日。

2018年12月29日

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